Der von der Berliner Landesregierung geplante fünfjährige Deckel auf Wohnungsmieten sorgt für erhebliche Unsicherheit unter Investoren

Von Constanze Kugler und Christian Thiele

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat ein Eckpunktepapier über Details eines geplanten fünfjährigen Mietendeckels für Wohnimmobilien in der Hauptstadt veröffentlicht. Der Mietendeckel würde die bereits bestehenden Beschränkungen für Mieterhöhungen erheblich verschärfen. Die Berliner Regierung will das entsprechende Gesetz noch in diesem Jahr verabschieden, in Kraft treten soll es spätestens im Januar 2020.

Die wichtigsten Eckpunkte

Nach dem Eckpunktepapier soll der Mietendeckel wie folgt funktionieren:

  • In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nicht erhöht werden, auch wenn diese deutlich unter dem nach Mietenspiegel zulässigen Niveau liegt.
  • Es werden absolute Mietobergrenzen festgelegt. Mieter mit höheren Mieten können deren Herabsetzung auf die Mietobergrenze verlangen.
  • Bei Wiedervermietungen darf die Miete weder die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete noch die Mietobergrenze überschreiten.
  • Wohnungsneubau ist von den Regelungen ausgenommen.
  • Erhöhungen der Bruttowarmmiete von mehr als € 0,50 pro Quadratmeter und Monat aufgrund von Modernisierungen müssen genehmigt werden.
  • Bei Verstoß riskieren Vermieter ein Bußgeld von bis zu € 500.000.
  • Die Regelungen gelten für fünf Jahre, grundsätzlich rückwirkend ab dem 18. Juni 2019.
  • Betroffen sind alle Berliner Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (ausgenommen preisgebundene).

Reaktionen auf den geplanten Mietendeckel

Der Berliner Vorstoß wird heftig kritisiert, insbesondere als Bremse für Neubau, Modernisierungen und Investitionen – auch von nicht primär gewinnorientierten Playern, z.B. einigen Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. Rechtlich ist der Mietendeckel ebenfalls hoch umstritten. Zweifel bestehen bereits, ob das Land Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für das Mietendeckel-Gesetz hat. Der Berliner Senat hingegen beruft sich auf die Zuständigkeit des Landes Berlin für das Wohnungswesen. Inhaltlich gibt es viele überzeugende Argumente dafür, dass jedenfalls ein undifferenzierter, pauschaler und auch noch rückwirkender Mietendeckel unverhältnismäßig in die durch die Verfassung geschützte Eigentumsgarantie eingreifen kann. Die Berliner Regierung sieht sich dagegen unter Berufung auf das in der Berliner Landesverfassung verankerte Recht auf angemessenen Wohnraum im Recht.

Auswirkungen für Investoren

Obwohl nicht einmal ein konkreter Gesetzesentwurf für den Mietendeckel veröffentlicht worden ist, sehen sich Bestandshalter und Investoren schon derzeit mit erheblicher Rechtsunsicherheit konfrontiert. Denn der Berliner Senat hat angekündigt, dass der Mietendeckel rückwirkend bereits ab dem 18. Juni 2019 gelten soll. Mieten könnten daher bereits ab diesem Zeitpunkt erfasst werden.

Gerichtliche Auseinandersetzungen sind also vorprogrammiert. Ob und inwieweit der Mietendeckel dann tatsächlich kassiert wird, lässt sich allerdings nicht mit Sicherheit prognostizieren und hängt letztlich auch davon ab, wie das Gesetz genau ausgestaltet wird. Bis zum ersten Urteil über eine trotz Mietendeckel ergangene Mieterhöhung oder ein dem Vermieter deshalb auferlegtes Bußgeld dürfte einige Zeit ins Land gehen. Zwar kann ein verfassungsrechtlich zweifelhaftes Gesetz grundsätzlich auch ohne eine konkrete, durch seine Anwendung ausgelöste Streitigkeit – etwa einen Konflikt zwischen Vermieter und Mieter über eine trotz des Gesetzes geltend gemachte Mieterhöhung – gerichtlich überprüft werden. „Vorbeugend“ noch vor Erlass des Mietendeckel-Gesetzes geht dies aber nicht. Investoren werden daher in jedem Fall einige Geduld aufbringen müssen, bis ein Urteil für Klarheit sorgt.

Ähnliche Modelle zum Einfrieren der Mieten werden auch in anderen Bundesländern und auf Bundesebene diskutiert, allerdings bislang weniger konkret als in Berlin. Zudem unterscheiden sich die politischen Mehrheiten in den einzelnen Bundesländern und auf Bundesebene. Latham wird die Entwicklung weiter verfolgen.